
Les charges locatives, aussi appelées charges récupérables, sont des dépenses incombant au propriétaire mais qui peuvent être transférées au locataire. Cet article vous informe sur la répartition de ces charges entre le locataire et le propriétaire, ainsi que sur les obligations légales de chacun en la matière.
Quelles sont les charges récupérables par le propriétaire ?
La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Il s’agit principalement des dépenses liées à l’entretien courant du logement, aux équipements collectifs et aux services dont bénéficie le locataire. Parmi ces charges, on retrouve notamment :
- les dépenses d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage collectif ;
- les frais d’entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts) ;
- les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ;
- les frais liés à l’éclairage des parties communes ;
- les dépenses relatives aux employés d’immeuble (gardien, concierge) ;
Certaines charges ne sont pas récupérables auprès du locataire, comme les frais de gestion ou les grosses réparations. Le propriétaire doit donc les assumer seul.
Comment est établie la répartition des charges entre locataire et propriétaire ?
La répartition des charges récupérables entre le locataire et le propriétaire doit être précisée dans le contrat de bail. Elle est généralement proportionnelle à la surface occupée par chaque locataire et aux services dont il bénéficie.
Il existe deux modes de répartition des charges :
- le forfait de charges, qui est un montant fixe déterminé à l’avance, indépendamment des dépenses réelles. Il ne peut être modifié qu’une fois par an, en fonction de l’évolution des coûts. Ce mode de répartition est souvent utilisé pour les locations meublées et les colocations ;
- la provision pour charges, qui est une estimation des dépenses à venir, basée sur les dépenses des années précédentes. Cette provision doit être régularisée au moins une fois par an, en fonction des dépenses réelles constatées. Le propriétaire doit alors rembourser au locataire le trop-perçu ou demander un complément si la provision s’avère insuffisante. Ce mode de répartition est plus courant pour les locations vides.
Quelles sont les obligations du propriétaire en matière de charges locatives ?
Le propriétaire a plusieurs obligations concernant les charges locatives :
- il doit informer le locataire des charges récupérables dans le contrat de bail et leur mode de répartition ;
- il doit établir un état prévisionnel des charges pour l’année à venir et le communiquer au locataire lors de la signature du bail, en cas de provision pour charges ;
- il doit régulariser les charges au moins une fois par an et fournir au locataire un décompte détaillé des dépenses réalisées ;
- il doit conserver les justificatifs des dépenses pendant deux ans et les tenir à la disposition du locataire.
En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation ou le juge d’instance pour demander un décompte des charges, voire une réduction de celles-ci.
Quelles sont les obligations du locataire en matière de charges locatives ?
Le locataire doit :
- payer les charges récupérables selon les modalités prévues dans le contrat de bail (forfait ou provision) ;
- vérifier le décompte annuel des charges fourni par le propriétaire et signaler toute erreur ou dépense non récupérable ;
- demander à consulter les justificatifs des dépenses si besoin.
Si le locataire ne paie pas les charges dans les délais prévus, il s’expose à des pénalités de retard et peut même être expulsé du logement en cas de non-paiement persistant. Il est donc important de bien comprendre ses obligations en matière de charges locatives pour éviter tout litige avec le propriétaire.
Comment résoudre un litige relatif aux charges locatives ?
En cas de désaccord sur la répartition ou le montant des charges, il est recommandé de tenter d’abord une conciliation à l’amiable avec le propriétaire, en lui envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception pour exposer vos arguments et demander une révision du décompte.
Si cette démarche n’aboutit pas, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord. La saisine de la CDC est gratuite et peut se faire en ligne ou par courrier. Si la conciliation échoue, il est possible de porter l’affaire devant le juge d’instance du tribunal judiciaire, qui tranchera le litige.
Les charges locatives constituent un élément important du coût global d’un logement pour le locataire. Il est donc essentiel de bien comprendre leur répartition et les obligations légales des deux parties afin d’éviter les litiges et de préserver une bonne relation entre locataire et propriétaire.