Le mandat de vente est un contrat essentiel pour toute transaction immobilière. Il lie le vendeur à l’agent immobilier et encadre les conditions de la vente. Toutefois, il peut arriver que ce mandat soit entaché d’irrégularités et devienne nul. Dans cet article, nous vous proposons un éclairage sur les causes de nullité d’un mandat de vente et sur les démarches à suivre pour l’invalider.
Les fondements juridiques de la nullité d’un mandat de vente
Le mandat de vente est un contrat qui obéit aux règles générales du droit des contrats. Ainsi, selon l’article 1128 du Code civil, « il n’y a pas de contrat sans consentement ». Pour être valable, le mandat doit donc être conclu librement entre les parties et respecter certaines conditions relatives à la capacité, au consentement, à l’objet et à la cause.
La nullité d’un mandat de vente peut résulter d’une irrégularité touchant à ces différentes conditions. On distingue alors deux types de nullités :
- La nullité absolue : elle concerne les vices du consentement (dol, violence ou erreur) ou les atteintes à l’ordre public (contrat illicite ou immoral). Elle peut être invoquée par toute personne ayant intérêt à agir, y compris par le ministère public.
- La nullité relative : elle vise à protéger une partie au contrat (en général, le vendeur) dont le consentement a été vicié ou qui était frappée d’incapacité. Elle ne peut être soulevée que par la partie concernée.
Les principales causes de nullité d’un mandat de vente
Plusieurs motifs peuvent rendre un mandat de vente nul. Voici les plus fréquents :
L’absence de capacité des parties
Pour conclure un mandat de vente, les parties doivent être juridiquement aptes à s’engager. Ainsi, un mineur non émancipé, un majeur sous tutelle ou curatelle, ou encore une personne morale non habilitée ne peuvent pas valablement signer un mandat. Si l’une des parties est frappée d’incapacité, le contrat sera nul de manière relative.
Les vices du consentement
Le consentement doit être libre et éclairé. Si l’une des parties a été victime de dol (tromperie), de violence (pression) ou d’erreur (méprise sur la nature du contrat), le mandat pourra être annulé pour nullité absolue ou relative, selon les cas.
Un objet illicite ou une cause illicite
Si le mandat porte sur un bien immobilier dont la vente est interdite (ex : bien insaisissable) ou si la rémunération de l’agent immobilier est contraire aux règles en vigueur (ex : commission excessive), le contrat sera nul pour cause d’illicéité.
Le non-respect des mentions obligatoires
La loi impose certaines mentions obligatoires dans un mandat de vente, telles que la durée du contrat, les modalités de rémunération de l’agent immobilier ou encore la faculté de rétractation du vendeur. Si l’une de ces mentions fait défaut, le mandat pourra être annulé pour nullité relative.
Comment invoquer la nullité d’un mandat de vente ?
Pour faire valoir la nullité d’un mandat de vente, il convient d’agir en justice en saisissant le tribunal compétent (Tribunal de proximité, Tribunal judiciaire ou Tribunal de commerce). L’action doit être engagée dans un délai déterminé à partir de la découverte du vice :
- Pour la nullité absolue : 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action (article 2224 du Code civil).
- Pour la nullité relative : 5 ans à compter du jour où le vice a été découvert par celui qui l’invoque (article 1304 du Code civil).
Si la nullité est prononcée par le juge, le mandat sera considéré comme n’ayant jamais existé et les parties devront restituer les prestations échangées (commission versée par le vendeur, par exemple).
Il est recommandé de se faire assister d’un avocat pour engager une telle action et défendre au mieux ses intérêts.
Le mandat de vente est un élément clé de toute transaction immobilière. Sa nullité peut être invoquée pour différentes raisons, notamment en cas d’incapacité, de vice du consentement, d’illicéité ou de non-respect des mentions obligatoires. Pour contester la validité d’un mandat, il convient d’agir en justice dans les délais impartis et de se faire conseiller par un professionnel du droit.