La loi Malraux permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt attractive en investissant dans un bien immobilier ancien. Ce dispositif fiscal a pour objectif de préserver le patrimoine architectural français et d’encourager la rénovation des bâtiments anciens. Quelles sont les conditions pour profiter de cette défiscalisation ? Cet article vous apporte les éléments clés à connaître pour vous lancer dans un projet d’investissement en loi Malraux.
Les conditions d’éligibilité à la loi Malraux
Pour bénéficier de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux, plusieurs conditions doivent être respectées :
- Acheter un bien immobilier situé dans une zone géographique éligible : il doit s’agir d’un Secteur Sauvegardé, d’une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou encore d’une Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP).
- Réaliser des travaux de restauration respectant les prescriptions architecturales établies par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Les travaux doivent concerner l’intégralité du bâtiment et avoir pour objectif la conservation ou la restauration du patrimoine.
- Engager les travaux dans les trois ans suivant l’acquisition du bien et les achever dans un délai de quatre ans après la date d’obtention du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux.
- Louer le bien immobilier rénové à titre de résidence principale pour une durée minimale de neuf ans.
Le montant de la réduction d’impôt accordée par la loi Malraux
La loi Malraux offre une réduction d’impôt calculée sur la base des dépenses engagées pour les travaux de restauration. Le taux de réduction varie en fonction de la localisation du bien :
- 30 % du montant des travaux pour les biens situés en Secteur Sauvegardé et en ZPPAUP ou AMVAP avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
- 22 % du montant des travaux pour les biens situés en ZPPAUP ou AMVAP sans plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
Cette réduction d’impôt est plafonnée à 400 000 euros sur une période de quatre années consécutives. Le montant total des travaux éligibles ne peut donc pas dépasser 1,33 million d’euros pour un projet bénéficiant du taux de 30 %, et 1,82 million d’euros pour un projet bénéficiant du taux de 22 %.
Les avantages et les inconvénients de la loi Malraux
Le dispositif Malraux présente plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Une réduction d’impôt attractive et non soumise au plafonnement des niches fiscales.
- La possibilité de réaliser un investissement patrimonial dans des quartiers historiques ou à fort potentiel touristique.
- L’accès à un marché locatif porteur, avec des loyers souvent supérieurs à ceux pratiqués dans le cadre du dispositif Pinel.
Cependant, la loi Malraux comporte également quelques inconvénients :
- Un coût d’acquisition et des travaux souvent élevés, en raison de la localisation et de la nature des biens concernés.
- Des contraintes architecturales strictes, imposées par l’ABF, qui peuvent rallonger les délais de réalisation des travaux et augmenter leur coût.
Pour conclure, la loi Malraux constitue une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant profiter d’une réduction d’impôt avantageuse tout en contribuant à la préservation du patrimoine architectural français. Cependant, il convient de bien étudier les conditions d’éligibilité et les spécificités du projet avant de se lancer dans ce type d’investissement.