La transmission d’un bien immobilier après le décès d’un proche peut engendrer des frais conséquents pour les héritiers, notamment en termes de droits de succession. Cependant, il est possible d’anticiper et d’optimiser cette transmission pour réduire, voire éviter, ces coûts. Dans cet article, nous vous présenterons différentes solutions à envisager afin de préserver au mieux votre patrimoine immobilier.
1. La donation entre époux ou partenaires de PACS
La donation entre époux, aussi appelée donation au dernier vivant, permet d’accorder à son conjoint des droits plus importants sur la succession que ceux prévus par la loi. Elle peut concerner la totalité ou une partie des biens du donateur et offre plusieurs avantages fiscaux :
- Une abattement de 80 724 € sur la valeur des biens transmis ;
- Un barème progressif allégé, avec un taux d’imposition variant entre 5 % et 45 % selon la part héritée.
Pour les partenaires liés par un PACS, il est également possible de réaliser une donation avec les mêmes avantages fiscaux que pour les couples mariés.
2. La donation-partage
La donation-partage est un acte notarié qui permet de transmettre de son vivant tout ou partie de ses biens à ses héritiers. Elle présente plusieurs avantages :
- Elle fige la valeur des biens donnés au jour de la donation, évitant ainsi les litiges ultérieurs liés à l’évolution de leur valeur ;
- Elle permet de répartir les biens entre les héritiers selon des critères définis par le donateur ;
- Les frais de donation sont en général moins élevés que ceux appliqués aux droits de succession.
3. L’assurance-vie
L’assurance-vie est un outil efficace pour transmettre un patrimoine immobilier sans droits de succession, notamment grâce à la fiscalité avantageuse dont elle bénéficie :
- Jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, les capitaux transmis sont totalement exonérés de droits de succession ;
- Au-delà de ce montant, un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 20 % s’applique ;
- Pour les primes versées après 70 ans, chaque bénéficiaire dispose d’un abattement spécifique de 30 500 € sur la totalité des contrats souscrits par l’assuré.
Notez que l’assurance-vie peut également être utilisée pour financer l’achat d’un bien immobilier, via un nantissement du contrat.
4. Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété (le droit de disposer du bien) et l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus). Cette technique permet :
- De transmettre la nue-propriété à ses héritiers, sans droits de succession ;
- D’optimiser la fiscalité, car la valeur des parts transmises est réduite en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Ainsi, le démembrement peut être réalisé par donation, vente ou legs testamentaire, et s’avérer particulièrement intéressant pour la transmission d’un patrimoine immobilier.
5. Le recours au testament
Enfin, il est possible de rédiger un testament pour organiser la transmission de son patrimoine immobilier selon ses volontés. Toutefois, cette solution présente des limites en termes d’exonération des droits de succession, puisqu’elle ne permet pas de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que les autres dispositifs évoqués précédemment.
Dans tous les cas, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat spécialisé…) pour choisir la solution la plus adaptée à sa situation et optimiser au mieux la transmission de son patrimoine immobilier.