De nombreux couples souhaitent acheter un bien immobilier ensemble, mais parfois l’un des partenaires ne peut pas ou ne souhaite pas emprunter. Comment concrétiser ce projet d’achat à deux avec un seul emprunteur ? Quelles sont les précautions à prendre pour sécuriser la situation de chacun et assurer une bonne gestion du bien dans le temps ? Voici un tour d’horizon des solutions et conseils pour mener à bien cette démarche.
Acquérir un bien immobilier en indivision ou en tontine
L’indivision est la solution la plus courante lorsque deux personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble sans recourir à un prêt commun. Dans ce cas, chacun est propriétaire d’une quote-part du bien, proportionnelle à sa participation financière. Il est important de préciser ces quotes-parts dans l’acte de vente et de déterminer les droits et obligations de chaque indivisaire concernant l’utilisation, l’entretien et la gestion du bien.
La tontine, également appelée clause d’accroissement, est une autre option permettant d’acheter à deux avec un seul emprunteur. Elle consiste à stipuler dans l’acte de vente que le dernier vivant des deux acquéreurs deviendra automatiquement propriétaire de la totalité du bien. Ainsi, en cas de décès de l’un des partenaires, l’autre récupère la part du défunt sans passer par la succession. Attention toutefois : cette solution présente des inconvénients, notamment en matière de fiscalité et de revente du bien.
Opter pour un achat en démembrement croisé de propriété
Le démembrement croisé de propriété est une technique d’achat à deux permettant de sécuriser la situation de chacun des partenaires en cas de séparation ou de décès. Il s’agit pour l’un des acquéreurs d’acheter la nue-propriété du bien (droit de disposer du bien sans en avoir la jouissance) et pour l’autre, d’acheter l’usufruit (droit d’utiliser et de percevoir les revenus du bien sans en être propriétaire). Ainsi, si l’un des partenaires décède, sa part revient automatiquement à l’autre sans incidence sur le financement du bien.
Cette solution est particulièrement adaptée aux couples non mariés ou pacsés, car elle permet de protéger les droits de chacun tout en évitant les conséquences fiscales liées à une donation entre concubins. Néanmoins, elle requiert une bonne entente entre les partenaires et une gestion rigoureuse du bien.
Bien définir les modalités de remboursement et d’utilisation du bien
Il est essentiel, lorsqu’un couple achète un bien immobilier avec un seul emprunteur, de déterminer clairement les modalités de remboursement du prêt ainsi que les conditions d’utilisation et d’entretien du bien. Par exemple, il peut être prévu que le partenaire non emprunteur verse une somme régulière à l’autre pour contribuer au remboursement du crédit, ou qu’il participe aux dépenses d’entretien et de rénovation.
Il est également important de prévoir les conséquences d’une éventuelle séparation : comment seront répartis les droits sur le bien ? Qui pourra continuer à vivre dans le logement ? Pour cela, il peut être utile de rédiger un pacte d’indivision, document juridique précisant les droits et obligations de chacun en matière de gestion, d’utilisation et de revente du bien.
Protéger le partenaire non emprunteur en cas de décès
Enfin, il est primordial de penser à la protection du partenaire non emprunteur en cas de décès de l’emprunteur. Plusieurs solutions existent pour cela :
- La souscription d’une assurance décès par l’emprunteur, garantissant le versement d’un capital au partenaire non emprunteur en cas de décès.
- La rédaction d’un testament par l’emprunteur, désignant le partenaire non emprunteur comme légataire universel ou à titre particulier.
- L’inscription d’une clause bénéficiaire dans le contrat de prêt immobilier, permettant au partenaire non emprunteur de récupérer la part du défunt sans passer par la succession.
Ces dispositifs permettent ainsi d’assurer la sécurité financière du partenaire non emprunteur et de faciliter la gestion du bien en cas de décès de l’emprunteur.
Acheter un bien immobilier à deux avec un seul emprunteur est donc tout à fait possible, à condition de prendre les précautions nécessaires pour sécuriser la situation de chacun. De l’indivision au démembrement croisé de propriété, en passant par le pacte d’indivision ou les dispositifs de protection en cas de décès, les solutions existent pour permettre aux couples d’investir ensemble tout en préservant leurs intérêts respectifs.