Acquérir un bien immobilier en indivision est une solution de plus en plus prisée par les particuliers. Que ce soit pour faciliter l’accès à la propriété, répartir les charges ou encore préserver les liens familiaux, cette formule présente de nombreux avantages. Cependant, elle nécessite également une bonne connaissance des règles juridiques et fiscales qui encadrent ce type d’achat. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour vous accompagner dans votre projet d’achat en indivision.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans qu’il y ait de division matérielle. En d’autres termes, il s’agit d’un mode de détention d’un bien immobilier par deux ou plusieurs personnes, appelées indivisaires. Ces dernières détiennent des parts égales ou inégales sur le bien, selon leur participation financière lors de l’achat.
« L’indivision est un mode de détention d’un bien immobilier par deux ou plusieurs personnes, appelées indivisaires. »
Les avantages et les inconvénients de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente plusieurs avantages :
- Il permet aux co-indivisaires de partager les frais liés à l’acquisition du bien (frais de notaire, droits d’enregistrement…) ainsi que les charges courantes (entretien, réparations…) et les éventuelles dettes (prêt immobilier…).
- Il facilite l’accès à la propriété pour des personnes qui ne disposent pas des ressources financières suffisantes pour acheter un bien en totalité.
- Il offre une certaine souplesse dans la gestion du bien, puisque chaque indivisaire peut décider librement de louer ou d’occuper sa part.
- Il protège les intérêts des membres d’une famille en cas de décès de l’un d’eux, notamment en évitant le démembrement du bien.
Cependant, l’achat en indivision présente également quelques inconvénients :
- Les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité des indivisaires, ce qui peut engendrer des conflits et des blocages.
- Le régime juridique de l’indivision est plus complexe que celui de la pleine propriété et nécessite souvent le recours à un avocat ou un notaire pour la rédaction d’un acte spécifique (convention d’indivision).
- La sortie de l’indivision peut être difficile et coûteuse, surtout si les co-indivisaires ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la vente du bien ou sa répartition entre eux.
Les règles juridiques et fiscales liées à l’achat en indivision
Afin d’éviter les conflits et les problèmes juridiques liés à l’achat en indivision, il est essentiel de respecter certaines règles :
- Rédiger une convention d’indivision : il s’agit d’un acte notarié qui fixe les droits et obligations des indivisaires, ainsi que les modalités de gestion du bien. Cette convention peut également prévoir les conditions de sortie de l’indivision et les modalités de partage du bien en cas de vente.
- Déterminer la quote-part de chaque indivisaire : la quote-part correspond à la part que chaque indivisaire détient sur le bien. Elle peut être égale pour tous ou proportionnelle à leur apport financier lors de l’achat. La quote-part est importante car elle détermine les droits de chacun sur le bien et intervient notamment dans le calcul des impôts.
- Inscrire le bien en indivision auprès du service de la publicité foncière : cette formalité permet d’informer les tiers (acheteurs, créanciers…) de la situation d’indivision et protège ainsi les intérêts des co-indivisaires.
En ce qui concerne la fiscalité, l’achat en indivision entraîne plusieurs conséquences :
- Lors de l’acquisition du bien, les frais de notaire et les droits d’enregistrement sont répartis entre les co-indivisaires selon leur quote-part. En revanche, le prêt immobilier contracté pour financer l’achat peut être solidaire, c’est-à-dire que chaque emprunteur est responsable du remboursement du prêt à hauteur du montant total emprunté et non seulement de sa quote-part.
- Les revenus fonciers tirés de la location du bien sont imposés entre les co-indivisaires selon leur quote-part. En cas de déficit foncier, celui-ci est également réparti entre eux.
- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé en fonction des parts détenues par chaque indivisaire sur le bien.
Les conseils pour réussir son achat en indivision
Pour mener à bien un projet d’achat en indivision, il convient de suivre quelques conseils :
- Choisir avec soin ses co-indivisaires : il est préférable de s’associer avec des personnes de confiance, ayant des objectifs similaires et une bonne entente.
- Anticiper les problèmes et les conflits : la rédaction d’une convention d’indivision précise et complète permet d’éviter les litiges et de prévoir les solutions en cas de désaccord.
- Faire appel à un professionnel pour l’évaluation du bien : afin de déterminer la juste valeur du bien et éviter les contestations ultérieures, il est recommandé de solliciter l’avis d’un expert immobilier ou d’un notaire.
- Prévoir une clause de préemption : cette clause permet aux co-indivisaires de racheter la part d’un autre indivisaire qui souhaite vendre sa part, avant qu’elle ne soit proposée à un tiers. Elle garantit ainsi la pérennité de l’indivision et évite le morcellement du bien.
Dans le cadre d’un achat en indivision, il est essentiel de bien s’informer et de se faire accompagner par des professionnels (notaire, avocat, expert immobilier…) pour sécuriser son investissement et préserver ses intérêts. Un tel projet nécessite une bonne préparation et une anticipation des problèmes éventuels, afin de profiter pleinement des avantages que procure l’indivision.